Asunto-osakeyhtiölain uudistus tuli voimaan 1.10.2026. Käsittelemme 4-osaisessa julkaisusarjassamme uudistuksen keskeisiä muutoksia ja niiden käytännön vaikutuksia taloyhtiöiden toimintaan. Sarjan ensimmäisessä osassa käsitellään muutoksia, jotka voivat tuoda apua taloyhtiöille ja osakkeenomistajille, joilla on ongelmia liikehuoneistojen kanssa.
Monissa taloyhtiöissä on viime vuosina jouduttu pohtimaan tyhjiksi jääneiden liikehuoneistojen tulevaisuutta. Liikehuoneistoille ei ole enää ollut liiketilana käyttöä, mutta suuret vastikkeet ja tiukat päätöksentekovaatimukset ovat estäneet sen, ettei liikehuoneistoja ole saatu myytyä tai muutettua toisenlaiseen käyttöön. Pitkittyessään nämä tilanteet ovat voineet johtaa liikehuoneiston omistajien maksukyvyttömyyteen ja sen myötä taloyhtiön muiden osakkeenomistajien taloudellisten vastuiden kasvamiseen, kun vastikkeita ei ole saatu liikehuoneistojen omistajilta enää perittyä.
Asunto-osakeyhtiölakiin on nyt tehty muutoksia nimenomaan edellä mainittuja tilanteita ajatellen ja muun muassa helpotettu huoneiston käyttötarkoituksen muuttamista koskevia päätöksentekoedellytyksiä sekä edellytyksiä, joiden täyttyessä taloyhtiö voisi hankkia huoneistoja vastikkeettomasti omaan omistukseensa.
Vastikeperusteen muuttaminen käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä
Aiemmin liikehuoneiston vastikeperusteen alentaminen käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä edellytti kaikkien niiden osakkeenomistajien suostumusta, joiden suhteellinen maksuvelvollisuus kasvoi muutoksen seurauksena. Tämä teki muutoksesta käytännössä erittäin vaikean toteuttaa, koska tarvittavia suostumuksia ei useinkaan saatu.
Uudistuksen myötä kaikkien osakkeenomistajien suostumusta ei enää tarvita, kun osakehuoneiston yhtiövastikeperuste muutetaan käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä vastaamaan samaan tarkoitukseen käytettäviin osakehuoneistoihin sovellettavaa yhtiövastikeperustetta. Uudistuksen myötä riittää, että muutosta kannattaa vähintään neljä viidesosaa yhtiön kaikista muista kuin muutoksen kohteena olevan osakehuoneiston omistajan osakkeista ja äänistä. (ASOYL 6 luku 35 § 3. mom)
Uudistusta on perusteltu mm. alueellisella kehityksellä ja yhteiskunnan rakennemuutoksella, jonka myötä liikehuoneistoille ei enää välttämättä löydy tarkoituksenmukaista käyttöä tai riittävää kysyntää. Käyttötarkoituksen muuttaminen liikehuoneistosta asuinhuoneistoksi voi olennaisesti parantaa osakehuoneiston arvoa ja käytettävyyttä ja se hyödyttää myös taloyhtiöitä, sillä asuinkäyttöön muutetulle huoneistoille voi löytyä paremmin uusia osakkeenomistajia, joilla voi olla liikehuoneiston osakkeenomistajaa paremmat edellytykset selviytyä yhtiövastikkeen maksamisesta.
Vaikka päätöksentekoedellytykset ovat helpottuneet, on käyttötarkoituksen muuttaminen prosessina taloyhtiölle ja osakkeenomistajalle kohtuullisen työläs, muttei suinkaan mahdoton tehtävä. Osakkeenomistajan ja taloyhtiön hyvällä yhteistyöllä sekä huolellisella ennakkovalmistautumisella muutoshankkeita on viety onnistuneesti läpi.
Omien osakkeiden vastikkeeton hankinta
Omien osakkeiden vastikkeetonta hankintaa koskeva lisäys selventää ja helpottaa yhtiön mahdollisuuksia hankkia huoneistoja vastikkeetta itselleen esimerkiksi osakkaan maksukyvyttömyystilanteissa. ASOYL 18 luvun 4 §:n 1. momenttiin tehdyn lisäyksen myötä yhtiökokous voi päättää omien osakkeiden vastikkeettomasta hankinnasta ASOYL 6 luvun 26 §:n mukaisella yksinkertaisella enemmistöllä, jos yhtiö saa osakkeensa vastikkeetta eikä osakkeisiin liity maksamattomia erääntyneitä yhtiövastikkeita tai maksamatonta yhtiölainaosuutta. Jos osakkeisiin kohdistuu maksamaton erääntynyt yhtiövastike tai yhtiölainaosuus, päätös olisi edelleen tehtävä lain pääsäännön mukaisesti määräenemmistöllä.
Uudistuksen tarkoituksena on myötävaikuttaa siihen, että yhtiöt osakkeenomistajan maksukyvyttömyystilanteissa hankkisivat omia osakkeitaan itselleen eikä kannattamattomia liiketiloja myytäisi osakkeenomistajan toimesta nimellisellä summalla bulvaanille tai maksukyvyttömille tahoille. Omien osakkeiden hankkimista on asunto-osakeyhtiölain esitöissä (HE 34/2026) perusteltu myös sillä, että se antaa yhtiölle mahdollisuuden minimoida esimerkiksi huoneistoon kohdistettavia kunnossapitotoimia ja huoneistosta aiheutuvia kustannuksia, kun osakehuoneisto on yhtiön hallussa. Jos osakkeet olisivat yhtiön hallinnassa, on yhtiöllä myös mahdollisuus harkita eri toimia, joilla tilanne voidaan ratkaista pitkällä aikavälillä. Saadut omat osakkeet voidaan pitää yhtiöllä, mitätöidä tai kaupata edelleen.
Mikäli yhtiö suunnittelee omien osakkeiden hankkimista, tulee päätöksentekovaatimusten lisäksi jatkossakin edelleen kiinnittää huomiota myös siihen, että kutsu asiasta päättävään yhtiökokoukseen sekä itse päätös on laadittu asunto-osakeyhtiölain edellyttämällä tavalla. Uudistuksen myötä hankkimis- ja lunastamispäätöksissä on jatkossa ilmoitettava, miten menettely vaikuttaa osakkeenomistajien vastikkeenmaksuvelvollisuuteen. Tämä on toivottu ja hyvä lisäys, jotta osakkeenomistajat pystyvät arvioimaan hankintapäätöksen taloudellisia vaikutuksia ennakkoon jo siinä vaiheessa, kun päätöksiä tehdään.
Nähtäväksi jää, mikä merkitys uudella omien osakkeiden hankkimista koskevalla päätöksentekovaatimuksen lievennyksellä lopulta on ja kuinka usein sitä päästään soveltamaan. Tilanne on harvemmin sellainen, ettei erääntynyttä yhtiövastiketta ja maksamatonta yhtiölainaosuutta olisi ja osakkeenomistaja haluaisi luovuttaa osakkeensa yhtiölle vastikkeetta.