Myyjän tiedonantovelvollisuus kiinteistön kaupassa määräytyy Maakaaren perusteella. Myyjällä on Maakaaren mukaan velvollisuus antaa ostajalle oma-aloitteisesti oikeat ja riittävät tiedot kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavista kiinteistön laatua koskevista ominaisuuksista. Myyjän tulee antaa ostajalle kaikki sellaiset tiedot, joilla voi olla vaikutusta kaupan syntymiseen tai kaupan yksittäisiin ehtoihin.
Tiedot tulee antaa sillä uhalla, että myyjä joutuu vastuuseen virheen haitallisista seuraamuksista. Mikäli myyjä on rikkonut tiedonantovelvollisuuttaan, ostajalle voi syntyä virheen seurauksena oikeus saada hinnanalennusta sekä vahingonkorvausta esimerkiksi sijaisasumisen kustannuksista. Virheiden ollessa olennaisia, ostajalla voi olla oikeus saada kauppa puretuksi.
Siinä missä myyjällä on velvollisuus antaa kiinteistöstä oikeat ja riittävät tiedot, on ostajalla puolestaan velvollisuus tarkastaa kiinteistö ja annetut tiedot valitsemallaan tavalla. Ostajan velvollisuus tarkastaa kaupan kohde huolellisesti ennen kauppaa rajoittaa myyjän vastuuta. Katso lisää ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudesta täältä.
Mistä kiinteistön ominaisuuksista myyjän tulee ainakin kertoa?
Myyjä vastaa ostajalle antamistaan kiinteistön pinta-alaa, rakennusten kuntoa, rakenteita ja kiinteistön muita laatuominaisuuksia koskevista konkreettisista tiedoista sekä sellaisista edellä mainituista seikoista, jotka hän jättää ostajalle antamatta.
Myyjän tulee oma-aloitteisesti kertoa ostajalle ostopäätöksen tekemiseksi tarvittavat keskeiset tiedot kiinteistöstä ja sen ominaisuuksista. Ostopäätökseen vaikuttavat tyypillisesti rakennusten ikä, suuruus, rakennustapa ja -materiaalit sekä niiden kunto sekä tehdyt perusparannukset.
Myyjän tulee kertoa ostajalle erityisesti kiinteistön ominaisuuksista, joiden osalta myytävä kiinteistö poikkeaa vastaavan kaltaisista kiinteistöistä, kuten esimerkiksi omakotitalon alkuperäiseen rakennusajankohtaan nähden poikkeavista rakenteista ja materiaaleista.
Ostajalle on kerrottava totuudenmukaisesti tiedossa olevista kiinteistön arvoon tai käytettävyyteen vaikuttavista seikoista, kuten mahdollisista vioista lämmöneristyksessä sekä havainnoista, joiden perusteella rakenteissa voidaan perustellusti epäillä olevan vikaa ja korjaustarvetta. Myyjän on annettava tieto kiinteistön normaalissa käytössä esille tulevista seikoista, kuten rakennuksen eri osien kylmyydestä, vaikka myyjä ei itse pitäisi tällaista seikkaa vikana tai puutteena.
Myyjän tiedonantovelvollisuus ei rajoitu siihen, mitä tämä tosiasiassa tietää eikä tietämättömyys vapauta myyjää virhevastuusta. Myyjän on otettava selko ja annettava tieto sellaisista seikoista, joista myyjien yleisesti voidaan katsoa olevan tietoisia.
Myyjä vastaa myös piilevistä virheistä, jotka eivät ole olleet kummankaan osapuolen tiedossa ennen kauppaa.
Miten myyjän kaupanvastuuta voi rajoittaa?
Kuten edeltä käy ilmi, myyjän vastuu kiinteistön kaupassa on varsin laaja.
Myyjä voi kaventaa omaa kaupanvastuutaan siten, että hän kertoo ennen kauppaa ostajalle kaikista tiedossa olevista seikoista ja epäilyksistään mahdollisimman kattavasti. Ostaja ei voi tämän jälkeen pätevästi vedota virheenä vikaan tai puutteeseen, mikä on ollut ostajan tiedossa ennen kauppaa. Asuinkiinteistön laajoja ja terveydelle haitallisia mikrobivaurioita ei pidetä korvaukseen oikeuttavana virheenä, jos ostaja on tehnyt kaupan vaurioista tietoisena. Ostajalle annetut tiedot on syytä ilmoittaa kirjallisesti myöhempien riitaisuuksien ehkäisemiseksi.
Myös kuntotarkastuksen teettäminen ennen kauppaa on suositeltavaa sekä myyjän että ostajan oikeusturvan kannalta. Ammattimaisesti suoritetussa kiinteistön kuntotarkastuksessa saadaan arvokasta ja puolueetonta tietoa myyntiä varten kiinteistön rakenneteknisestä kunnosta, lisätutkimus-, huolto- ja korjaustarpeista, riskirakenteista sekä vaurio- ja terveysriskeistä, tehdään toimenpide-ehdotukset tarvittavista korjauksista sekä kerrotaan korjaamatta jättämisen mahdolliset seuraamukset.
Kuntotarkastajan valinnassa tarkastajan pätevyyteen ja ammattitaitoon on syytä kiinnittää erityistä huomiota. Hyvä nyrkkisääntö kuntotarkastajaa valittaessa on selvittää, noudattaako tarkastaja Asuntokaupan kuntotarkastuksen suoritusohjetta (KH 90-00394), jossa määritellään mm. tarkastuksen laajuus, suoritettavat mittaukset sekä raportointitapa. Suoritusohjetta noudattamalla kiinteistön keskeisimmät ominaisuudet tulevat tarkistetuiksi asiakirjoista, tarkastuksessa, omistajan haastattelussa sekä havainnot kirjattua asianmukaisesti ostajalle annettavaan raporttiin. Raportissa otetaan kantaa tyypillisesti myös tavanomaisen ikääntymisen mukanaan tuomiin korjaustarpeisiin.
Kuntotarkastaja-nimikkeellä voi toimia periaatteessa kuka tahansa. Pätevöityneitä kuntotarkastajia voi etsiä osoitteessa https://sertifikaattihaku.fi/ olevalla hakukoneella. Pätevöityneitä kuntotarkastajia ovat muun muassa rakennusterveysasiantuntija (RTA) ja sisäilma-asiantuntija (SISA).
Myyjän lakimääräistä kaupanvastuuta on mahdollista rajoittaa kauppakirjaan otettavilla yksilöidyillä ehdoilla, ja kauppakirjassa on mahdollista sopia esimerkiksi tiedossa olevien korjaustarpeiden kustannusten jaosta osapuolten kesken. Kauppakirjassa on myös hyvä viitata ennen kauppaa annettuihin tietoihin kiinteistön ominaisuuksista ja todeta, että ostaja ostaa kiinteistön kyseisistä ominaisuuksista tietoisena.
Avustamme mielellämme teitä kaikissa kiinteistön kauppaa koskevissa kysymyksissänne. Avustamme kauppakirjan laatimisessa ja kommentoinnissa sekä mahdollisissa riitatilanteissa.