Korkein oikeus on antanut alkuvuoden 2019 aikana useampia ennakkopäätöksiä kiinteistön kaupan laatuvirhettä koskevissa riita-asioissa. Tämän artikkelin aiheena on ratkaisu KKO 2019:16, jossa on käsitelty ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta rakennuksen ominaisuuksista ja kunnosta ennen kauppaa.
Kiinteistön kaupan osapuolten velvollisuuksia ja vastuita säätelevän Maakaaren 2. luvun 22 §:ssä on ostajalle säädetty ns. ennakkotarkastusvelvollisuus kaupan kohteen ominaisuuksista sillä uhalla, ettei ostaja voi jälkikäteen vaatia myyjältä korvauksia sellaisista seikoista, jotka olisivat rakennuksen huolellisessa ennakkotarkastuksessa tulleet ilmi.
Ennakkotarkastuksen laajuutta on maakaaressa kuvattu seuraavalla tavalla:
”Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.”
Epäilystä herättävissä tilanteissa lisäselvitykset ovat tarpeen
Lakia valmisteltaessa ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta on kuvattu siten, että ostajan olisi suoritettava kiinteistön tarkastus sellaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Lähtökohtana on ollut, että rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy, eikä tarkastuksessa edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Mutta, jos kiinteistössä olisi havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan olisi selvitettävä tilannetta paremmin ja turvauduttava tarvittaessa asiantuntija-apuun.
KKO 2019:16 ratkaisussa on selvennetty mikä on sellainen maakaaressa tarkoitettu erityinen syy, milloin ostajan tulee tehdä teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia tarkastuksia kaupan kohteena olevaan rakennukseen sekä mitä merkityksiä tämän ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönnistä voi aiheutua.
Tapausselostuksen mukaan tapauksessa oli kyse seuraavanlaisesta tilanteesta:
”Kiinteistön ostajille oli ennen kauppaa esitetty kiinteistöllä olevaa rakennusta koskeva kuntotarkastusraportti, jossa kuvattiin rakennuksessa olevia riskirakenteita ja vaurioita sekä esitettiin korjaus- ja lisätutkimussuosituksia. Kun ostajilla oli saamiensa tietojen vuoksi ollut erityinen syy edellyttää tutkimuksia alapohjan kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa, ostajat eivät voineet vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan vaurioihin eivätkä siihen, että rakennuksessa ei, toisin kuin kuntotarkastusraportissa oli ilmoitettu, ollut tuulettuvaa alapohjaa.”
KKO 2019:16 ratkaisun valossa tiedot riskirakenteista ja vaurioista yhdessä kuntotarkastuksessa annettuun korjaus- ja jatkotutkimuskehotukseen katsottiin maakaaren tarkoittamaksi erityiseksi syyksi ryhtyä selvittämään rakenteiden todellista kuntoa tavanomaisesta poikkeavin keinoin esimerkiksi rakenneavauksin. Ilman erillistä tutkimuskehotustakin muut tiedot riskirakenteesta ja jo nähtävillä olleista vaurioista olisivat näkemykseni mukaan jo yksistään olleet riittävä syy tarkemmille tutkimuksille tässä tapauksessa.
Se, milloin nähtävillä olevien vaurioiden laajuus ja laatu tai kuntotarkastuksessa mainitut riskirakenteet ja -havainnot johtavat tarkempaan selvitysvelvollisuuteen, ratkaistaan aina tapauskohtaisesti. Ostajan tuleekin olla kuntotarkastuksissa tarkkana ja pohtia saatujen tietojen merkitystä huolellisesti ennen kuin kaupat tehdään.
Kuntotarkastus tulee teettää ammattilaisella
Oma ohjeeni kaupan osapuolille on, että mikäli ennen kauppaa on nähtävillä vaurioita tai annetuissa tiedossa esiintyy seikkoja, joiden yleensä tiedetään voivan johtaa rakenteiden vaurioitumiseen (esim. rakenteen toteutustapa, rakenteisiin kohdistunut kosteusrasitus, rakennuksen ikä, rakentamisajankohdan mukainen rakennustapa), olisi rakenteiden kuntoa syytä selvittää tarkemmin jo ennen kauppaa rakenneavauksilla ja muilla lisätutkimuksilla. Nimenomaisia jatkotutkimussuosituksia tulee ehdottomasti noudattaa. Jotta kaikki rakennuksen kunnon arvioimiseksi tarvittavat seikat tulisivat osapuolten tietoon selkeästi ja ymmärrettävästi, tulee kuntotarkastus teettää ammattilaisella. Ostajan kannattaa tutustua eri rakennusajankohtien ja rakennustyyppien ominaisuuksiin myös itse etukäteen ennen kuntotarkastusta, jolloin tarkastuksen seuraaminen ja tarkastuksesta laadittavan raportin ymmärtäminen on helpompaa. Hyvää ja selkeästi esitettyä tietoa rakenteista ja eri rakennustavoista on saatavilla muun muassa Hengitysliiton ylläpitämältä hometalkoot.fi -sivustolta.
Huolellinen tarkastus ennaltaehkäisee riitaisuuksien syntyä
Vaikka vastuu ja riski asianmukaisten lisätutkimusten ja -selvitysten tekemisestä onkin ostajalla, on myös myyjän etu, että rakennus tutkitaan huolellisesti jo ennen kauppaa. Huolellinen tarkastus ennaltaehkäisee myöhempien riitaisuuksien syntyä, koska rakennuksen ominaisuudet ja kunto ovat olleet jo kaupantekohetkellä laajasti osapuolten tiedossa ja kauppahinta on vastannut rakennuksen tiedossa olevaa todellista kuntoa. Käytännössä ostaja voi myyjän suostumuksella teettää itse tarvittavat tutkimukset tai edellyttää myyjältä riittävää selvitystä kiinteistön kunnosta ennen kaupan tekemistä.
Mikäli olet epävarma kuntotarkastuksen yhteydessä tehtyjen havaintojen merkityksestä virhevastuuseesi, kannattaa ottaa yhteyttä kiinteistökauppariitoja hoitavaan asianajajaan jo ennen kauppaa. Tarvittaessa vastuunjakoa koskeviin seikkoihin ja riskinjakoon voidaan ennakolta varautua myös kauppakirjaan otettavilla ehdoilla.
KKO 2019:16 tapaukseen yksityiskohtineen voit halutessasi tutustua seuraavan linkin kautta: